來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)

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正值上市物管公司2021年半年報財報季，從目前已發(fā)布的業(yè)績預告和正式財報來看，物管行業(yè)延續(xù)了強者恒強的局面，即物業(yè)管理面積越大的公司利潤增速越高。而在管面積達1億平米以上，市值在500億元以下的中型物管公司，也保持了凈利潤在30%-50%的較高增速。相比第一梯隊屈指可數(shù)的幾家大型公司，中型物管公司在數(shù)量上更多，業(yè)務模式上也各有千秋，存在更大的業(yè)績彈性和預期差。

作為中型物管公司的代表，建業(yè)新生活以獨特的商業(yè)模式和經(jīng)營理念，多維度塑造出富有調(diào)性的品牌價值，在高增長和高滿意度之間取得難得了的平衡，探索出一條不一樣的突圍之道。

一樣的高增長 不一樣的成長邏輯

從剛剛發(fā)布的2021年中報來看，建業(yè)新生活各項業(yè)務和財務指標均保持了較高的增速。管理面積方面，總在管面積達1.15億平方米，總合約面積達2.09億平方米，“合約在管比”達1.8倍，鞏固了未來兩到三年的業(yè)績增長確定性。財務指標方面，截至2021年6月30日，建業(yè)新生活實現(xiàn)半年收入15.64億元人民幣，同比增長47.4%。期內(nèi)凈利潤達2.71億元人民幣，同比增長43.3%。

從增長質(zhì)量來看，呈現(xiàn)出內(nèi)生調(diào)結(jié)構(gòu)、外延重質(zhì)量的特點。高毛利的社區(qū)增值服務收入占比同比增長3.9個百分點至22.9%，第三方收入占比明顯上升至63.7%，公司關聯(lián)交易占比顯著下降至36.3%。同時，2021上半年新增合約面積中66.1%來源第三方外拓，且新增住宅合約面積中74.4%為一手盤，隱含較高的物業(yè)管理費價值和增值服務消費潛力。

可以說，建業(yè)新生活的這份靚麗財報足以證明這是一只優(yōu)質(zhì)的成長股。而真正讓建業(yè)新生活從大量的中型物管公司脫穎而出的，是其背后一套與眾不同的組合拳。是其背后不一樣的成長邏輯。

不一樣的外拓路徑：高密度意味著什么？

大量的物管公司在這一兩年間集中上市，催生出一個萬億級別的新興成長賽道。上市募集的巨額資金點燃了大量的物管公司規(guī)模擴張的沖動，怎樣才能快速增加管理面積呢？除了依靠關聯(lián)房企儲備面積，再有就是收并購。從上市企業(yè)并購非上市企業(yè)，到上市企業(yè)之間的大型并購，行業(yè)收并購如火如荼，仿佛規(guī)模無限擴張就是最好的增長方式。而快速收并購后，大量的在管物業(yè)是否能夠配套高品質(zhì)的管理服務、精細化的成本管控、和綜合毛利率的提升呢？

讓我們回到一個簡單的常識，假定一家物管公司在10個城市管理100個物業(yè)項目，另一家物管公司在1個城市管理100個物業(yè)項目，哪家的更容易管理或者說哪家的管理成本更低呢？通常，如果一個小區(qū)單獨配備一套物業(yè)管理團隊，人均工作是很難達到飽和的，如果管理的小區(qū)密集度較高的話，同一個管理團隊可以覆蓋多個小區(qū)，既能提高了人均效率，也能節(jié)約人工成本支出。

建業(yè)新生活正是一家高管理密度的物管公司。以建業(yè)新生活的一個第三方外拓項目——河南省南陽魏崗片區(qū)為例。魏崗片區(qū)是河南油田職工生活區(qū)，由30個住宅小區(qū)組成，面積高達220萬平方米，超過2.5萬戶居民住在這里。按理說從區(qū)域位置和人均收入角度看，這個物業(yè)項目并無太多亮點。但建業(yè)新生活為什么去外拓這個項目呢？很重要的一個原因就是看中了這里的高密度，30個小區(qū)分布在方圓6-8公里的范圍內(nèi)，這個時候管理效率的提升就顯現(xiàn)出來了。接管后，物業(yè)服務人員從1100人降至530人，物業(yè)費由 10元/月/戶升至1.49元/月/平方米，收繳率高達92%以上，總收入從300萬元/年提升至2060萬元/年。

在當前物管公司并購潮下，不少優(yōu)質(zhì)被并購方估值快速攀升，很難說現(xiàn)在大規(guī)模的并購是不是一筆好交易。盡管建業(yè)新生活有較強的現(xiàn)金儲備，在手現(xiàn)金高達26億元，但可以看出，公司的第三方外拓策略，并不急于通過收并購快速擴張，而是有章法的穩(wěn)扎穩(wěn)打，以精細化管理為抓手，提升管理密度。截至2021年上半年，建業(yè)新生活在河南省內(nèi)單城市平均在管面積達569萬平方米、平均合約面積達1077萬平方米。河南省內(nèi)在管面積市占率達5.6%，合約面積市占率達8.4%。

（一）不一樣的增值服務：“建業(yè)+”的底層邏輯是什么？

增值服務作為物管公司中毛利率最高且最具想象空間的板塊，一直是各家物管公司最為重視的一環(huán)，但真正能做到差異化的并不多，更多是依靠背后房企集團的資源稟賦優(yōu)勢。建業(yè)新生活也不例外，但卻做到了和別人不太一樣的增值服務。

建業(yè)從創(chuàng)業(yè)開始就深耕河南，從讓河南人民過上好生活到讓中原人民過上好生活為目標，一步一步蓋房子、建商場、酒店，到如今的大食堂、電影小鎮(zhèn)、足球小鎮(zhèn)、戲劇幻城，“承包”了中原人的吃喝玩樂。建業(yè)新生活也秉承了這一使命，在產(chǎn)品設計和服務創(chuàng)新上，提供豐富的場景和生活體驗，力圖滿足大眾多樣化的需求。建業(yè)+平臺正是在這一底層邏輯驅(qū)動下橫空出世。

如今物管公司推出自己的APP已是標配，但更多的用途還是圍繞業(yè)主基礎物業(yè)服務的需求，例如門禁、繳物業(yè)費、房修等。建業(yè)+卻不一樣，它不僅面向業(yè)主，也開放給非業(yè)主，如今建業(yè)+平臺用戶470萬+，非業(yè)主占到了近300萬，用戶可能是游客、也可能是“老饕”。“千人千面”讓不同身份的用戶感受到差異化的增值服務。另外，在建業(yè)+上，還可以線上購物、線下消費。

和京東、美團這些互聯(lián)網(wǎng)公司比，物管公司在本地生活服務上具有天然優(yōu)勢，因為很多用戶就是真實的業(yè)主，所以更容易打造“私域流量”來服務。更重要的是，物管公司“最后一公里”的優(yōu)勢完美體現(xiàn)在物流環(huán)節(jié)，正是由于用戶的高密度所帶來低成本，從而把實惠傳遞到每個用戶，花更少的快遞費實現(xiàn)更快速的配送效率。從平臺商品種類來看，SKU雖然比不上頭部電商，但卻實打?qū)嵉膰肋x了一批老百姓過日子最常用的柴米油鹽，用“好”來對沖“少”。此外，建業(yè)多年來積累的合作商戶，在用戶線下消費時往往也能給出所有平臺中最優(yōu)惠的力度。凡此種種，建業(yè)+以一種最接地氣的方式不斷增加這粘性，骨子里卻透著河南人的憨厚和實在。

因此，在眾多物管APP中，建業(yè)+自然而然脫穎而出，如今已開辟出建業(yè)新生活第二增長曲線。截止2021年上半年，建業(yè)+新增104萬注冊用戶，平臺累計注冊用戶超470.8萬人，平均月活用戶達141.5萬人，同比增長94.2%，平臺總交易額達6.2億元，同比增長104.4%。上半年“建業(yè)+”推出年貨節(jié)、618 年中大促、國美百萬補貼業(yè)主等多個大型活動；同時，線下已布局92個建業(yè)+服務中心。

（二）不一樣的品牌調(diào)性：“新生活”到底什么樣？

2021 年上半年恒生指數(shù)沖高回落，小幅上漲 3.34%，而港股物管行業(yè)基于業(yè)績增長的高確定性及可預見性，行業(yè)上半年整體上漲 30.40%，在所有行業(yè)中漲幅排名第一。有券商分析認為：物管行業(yè)輕資產(chǎn)、低負債率、現(xiàn)金流穩(wěn)定的優(yōu)勢決定了行業(yè)較高的估值下限水平，物管公司高品質(zhì)的服務水平帶來的品牌力是決定公司高估值和實現(xiàn)長久發(fā)展的關鍵。

品牌無疑是商品最重要的附加值，如果量化來看，客戶滿意度、收繳率和續(xù)約率或許可以成為衡量物管公司品牌力的重要指標。但從商業(yè)本質(zhì)看，品牌更多的是一份信任，是一種放心。

建業(yè)新生活的品牌調(diào)性是什么？是新型生活方式服務商，什么是新型生活方式呢？首先是“生活”，一切的業(yè)務基礎皆為用戶提供更高品質(zhì)的生活服務。建業(yè)+購物平臺里克制的SKU是不希望用戶把時間都浪費在刷手機上，而是希望用戶高效的選好商品后回到線下火熱的生活當中，“用完即走”的設計初衷和微信小程序不謀而合；業(yè)主專享的“建業(yè)特供”是平時難得一見的進口食品；集合高端業(yè)主群體的君鄰會更是通過一場場線下活動，建立人與人之間實實在在的連接。其次是“新”，一定是獨有的、年輕的、有趣的。建業(yè)足球小鎮(zhèn)揮灑著年輕人快樂的汗水；建業(yè)電影小鎮(zhèn)已經(jīng)成為河南網(wǎng)紅打卡地標，成為鄭州“夜經(jīng)濟”亮麗風景線；只有河南·戲劇幻城6月6日開城納客，獲得海內(nèi)外各方好評，助力河南文化迅速“出圈”。不斷推陳出新、不斷引領潮流，成為現(xiàn)象級熱點，這樣的品牌誰不喜歡呢？

正是這些“不一樣”，讓建業(yè)新生活成為物管賽道中最獨特的一員。從河南省走向范圍更廣的中原，從半徑300公里擴大到500公里，從180萬業(yè)主、470萬用戶到更多，建業(yè)新生活未來的增長潛力仍然不容小覷。畢竟，大中原區(qū)域2019年人口3.3億人，占全國總?cè)丝诘?3.8%；而城鎮(zhèn)化率只有57.3%，低于全國3.3個百分點，區(qū)域內(nèi)百強房企集中度全國最低。伴隨著城鎮(zhèn)化率的逐漸提升，建業(yè)新生活的高成長仍將持續(xù)。